“Liệu cơm gắp mắm”: Chọn bất động sản theo tiền thực có và dòng tiền còn lại sau sinh hoạt
“Cố thêm một chút là mua được”, “vài năm nữa lương sẽ tăng”, “mua rồi tiết kiệm lại”… Những suy nghĩ ấy rất quen thuộc trước quyết định mua nhà. Mong muốn có chỗ ở ổn định là chính đáng. Nhưng nếu phần “cố thêm” kéo dài nhiều năm và chiếm hết nguồn lực gia đình, căn nhà có thể trở thành áp lực.
“Liệu cơm gắp mắm” nhắc người mua xác định sức mình trước khi chọn tài sản: biết tiền nào thực sự được dùng, mỗi tháng phải trả bao nhiêu và sau đó còn đủ sống hay không.
1. Có bao nhiêu tiền chưa phải là dùng được bấy nhiêu
Một gia đình có 1 tỷ đồng trong tài khoản chưa chắc có thể dùng toàn bộ làm vốn đối ứng. Trong đó có thể gồm tiền học của con, dự phòng sức khỏe, vốn duy trì công việc và khoản dành cho nghĩa vụ sắp đến hạn. Đưa tất cả vào bất động sản đồng nghĩa phải tìm tiền mới khi những nhu cầu ấy xuất hiện.
Ví dụ minh họa:
Khoản mục | Số tiền |
|---|---|
| Tiền đang có | 1 tỷ đồng |
| Giữ lại dự phòng | −200 triệu đồng |
| Nghĩa vụ đã xác định, chưa đến hạn | −50 triệu đồng |
| Dự kiến chi phí giao dịch, chuyển nhà, sửa chữa và nội thất | −100 triệu đồng |
| Còn lại để dành cho giá mua | 650 triệu đồng |
Đây là giả định lập ngân sách, không phải định mức cho mọi gia đình. Những khoản trùng nhau phải được loại bỏ khi tính.
Hướng dẫn của Cơ quan Bảo vệ tài chính người tiêu dùng Mỹ — CFPB — cũng nhấn mạnh việc dành tiền cho chi phí giao dịch, chuyển nhà, nội thất và dự phòng khi xác định tiền trả trước. Nguyên tắc ngân sách có thể tham khảo; các khoản phí cụ thể phải theo giao dịch thực tế tại Việt Nam. Consumer Financial Protection Bureau
Tiền dùng được để mua tài sản là phần còn lại sau khi đã xác định những khoản cần giữ cho cuộc sống.
2. Thu nhập 50 triệu không đồng nghĩa có 50 triệu trả nợ
Tình huống và số liệu dưới đây là giả định minh họa.
Một gia đình có thu nhập thực nhận ổn định 50 triệu đồng/tháng, dự kiến mua nhà để ở. Ngân sách sau khi chuyển đến có thể như sau:
| Khoản mục | Triệu đồng/tháng |
|---|---|
| Thu nhập thực nhận | 50 |
| Sinh hoạt gia đình, chưa tính nhà ở | −17 |
| Học hành, chăm sóc con | −7 |
| Hỗ trợ cha mẹ | −3 |
| Phân bổ chi phí không đều trong năm | −3 |
| Phí quản lý, bảo trì và chi phí sở hữu nhà dự kiến | −2 |
| Tiết kiệm cho dự phòng và mục tiêu thiết yếu | −5 |
| Còn lại để cân nhắc trả nợ | 13 |
Khoản 13 triệu đồng là kết quả của ngân sách giả định, chưa phải mức trả nợ được chứng nhận an toàn. Cần kiểm tra số thực chi qua nhiều tháng. Tiền thưởng chưa nhận, hoa hồng chưa chắc có, doanh thu kinh doanh chưa trừ chi phí và tiền thuê chưa hình thành không nên mặc nhiên được coi như thu nhập thực nhận ổn định.
Nếu mua để ở thay căn nhà đang thuê, hãy loại phần tiền thuê thực sự chấm dứt và bổ sung chi phí ở nơi mới. Nếu mua đầu tư nhưng vẫn thuê nơi khác để sống, tiền thuê chỗ ở vẫn phải giữ trong ngân sách.
Đừng bỏ sót chi phí để làm phương án trông vừa sức hơn.
3. Căn nhà phù hợp phải vượt qua hai phép thử
Có người đủ vốn ban đầu nhưng thu nhập không đủ trả nợ. Có người thu nhập cao nhưng chưa đủ tiền đối ứng và dự phòng. Kế hoạch cần giải được cả hai.
CFPB lưu ý hạn mức được bên cho vay chấp thuận có thể khác khả năng trả nợ phù hợp với ngân sách và ưu tiên của gia đình. Consumer Financial Protection Bureau
Vì vậy, câu “ngân hàng đồng ý cho vay” vẫn cần được nối tiếp bằng câu hỏi: gia đình mình có duy trì được khoản vay ấy trong cuộc sống thực tế không?
4. Thử bằng lịch trả nợ sau ưu đãi
Giả sử vay 1,8 tỷ đồng trong 20 năm, trả gốc đều hằng tháng, lãi tính trên dư nợ giảm dần. Gốc mỗi tháng là 7,5 triệu đồng.
Lãi suất giả định | Lãi tháng đầu | Tổng gốc và lãi tháng đầu |
|---|---|---|
| 8%/năm | 12 triệu đồng | 19,5 triệu đồng |
| 10%/năm | 15 triệu đồng | 22,5 triệu đồng |
| 12%/năm | 18 triệu đồng | 25,5 triệu đồng |
Lãi suất trên dùng để thử kịch bản, không phải báo giá hiện hành. Phép tính quy đổi tháng đơn giản; lịch thực tế phụ thuộc hợp đồng và số ngày tính lãi.
Đặt cạnh ngân sách còn 13 triệu đồng ở ví dụ trước, cả ba phương án đều thiếu tiền. Khoản vay không trở nên phù hợp chỉ vì thời gian đầu được hỗ trợ lãi hoặc chưa phải trả gốc.
Nếu phải bù bằng thưởng chưa nhận, vay người thân hoặc kỳ vọng bán sớm, gia đình đang bổ sung những giả định cần kiểm chứng.
5. Đừng lập kế hoạch chỉ bằng những tháng thuận lợi
Hãy thử thay đổi từng yếu tố:
Đây là tình huống thử sức chịu đựng, không phải dự báo. Mục đích là biết phần thiếu hụt, nguồn bù và thời gian có thể duy trì.
Một kế hoạch chỉ cân đối khi cả hai vợ chồng luôn đủ thu nhập, người thuê trả đều và không có khoản phát sinh thì còn rất ít khoảng đệm.
Cũng cần đối chiếu ngân sách với lịch sử chi tiêu. Nếu tính trên giấy thấy dư 20 triệu đồng mỗi tháng, nhưng nhiều tháng qua tài khoản chỉ tăng vài triệu, hãy tìm phần chênh lệch trước khi cam kết khoản vay.
6. Điều chỉnh tài sản theo ngân sách
Nếu phương án chưa cân đối, có thể so sánh:
Kéo dài thời hạn vay có thể giảm gốc phải trả mỗi kỳ, nhưng cần kiểm tra tổng lãi và nghĩa vụ kéo dài. Dùng thêm tài sản bảo đảm cũng không tự tạo ra thu nhập trả nợ.
Mỗi lựa chọn đều có đánh đổi. Giá mua thấp hơn chưa chắc tổng chi phí sống thấp hơn, nên cần nhìn cả tiền bạc lẫn thời gian của gia đình.
7. Khung kiểm tra iProtect: Năm câu hỏi trước khi chọn nhà
Một căn nhà phù hợp cần có chỗ trong ngân sách cho cả cuộc sống sau ngày nhận chìa khóa.
“Liệu cơm gắp mắm” là cách giữ sự chủ động: chọn một cam kết mình hiểu, có nguồn thực hiện và còn khả năng ứng phó khi hoàn cảnh thay đổi.
iProtect – Khám phá rủi ro trước. Tìm giải pháp sau.
