“Một lần thắng lớn chưa chứng minh mình luôn đúng”: Khi thành công khiến người đầu tư đánh giá thấp rủi ro
Câu đúc kết biên tập, không phải tục ngữ dân gian hoặc trích dẫn của một chuyên gia cụ thể.
Lần đầu mua một mảnh đất, vài tháng sau bán được lời vài trăm triệu đồng. Người đầu tư thấy mình đã chọn đúng khu vực, đúng thời điểm và đúng người giới thiệu. Sang giao dịch sau, họ quyết định nhanh hơn, mua lớn hơn và sẵn sàng vay nhiều hơn.
Thành công đem lại kinh nghiệm. Nhưng nếu chưa hiểu phần nào do năng lực và phần nào do hoàn cảnh thuận lợi, một lần thắng có thể trở thành lý do để bỏ qua việc kiểm tra ở lần tiếp theo.
1. Từ một giao dịch nhỏ đến quyết định lớn
Tình huống sau là giả định minh họa, không phải trường hợp đã được xác minh.
Một người mua tài sản giá 1,5 tỷ đồng bằng vốn tự có. Khi thị trường thuận lợi, người ấy bán được 1,8 tỷ đồng, chênh 300 triệu đồng trước thuế, phí và chi phí khác.
Ở lần tiếp theo, người đó mua bất động sản giá 5 tỷ đồng, dùng 1,5 tỷ đồng vốn tự có và vay 3,5 tỷ đồng.
Hai giao dịch đều là mua bất động sản, nhưng cấu trúc rủi ro đã thay đổi:
Yếu tố | Giao dịch đầu | Giao dịch sau |
|---|---|---|
| Giá mua | 1,5 tỷ đồng | 5 tỷ đồng |
| Vốn tự có | 1,5 tỷ đồng | 1,5 tỷ đồng |
| Vốn vay | Không | 3,5 tỷ đồng |
| Chi phí lãi vay | Không | Phát sinh theo hợp đồng |
| Khả năng chờ | Chủ yếu phụ thuộc nhu cầu tiền | Còn phụ thuộc nghĩa vụ trả nợ |
| Đầu ra | Đã tìm được người mua | Chưa được bảo đảm |
Nếu tài sản thứ hai giảm giá 10%, phần giảm là 500 triệu đồng, tương đương một phần ba vốn tự có ban đầu, chưa tính chi phí.
Giá giảm 20% tương đương 1 tỷ đồng, tức hai phần ba vốn tự có.
Nếu dư nợ tạm coi không đổi 3,5 tỷ đồng, lãi giả định 10%/năm tương đương 350 triệu đồng/năm. Chi phí thực tế còn phụ thuộc dư nợ và lịch vay.
Khoản chênh 300 triệu đồng của giao dịch trước không bảo đảm cho quy mô rủi ro mới.
2. Thắng vì chọn đúng hay vì thị trường cùng đi lên?
Sau một giao dịch có lời, cần hỏi:
Một kết quả có thể đồng thời đến từ công sức tìm hiểu, kỹ năng thương lượng, lựa chọn thời điểm và yếu tố thuận lợi ngoài kiểm soát.
Nếu gán toàn bộ lợi nhuận cho năng lực cá nhân, người đầu tư dễ tin rằng đổi khu vực, đổi loại tài sản hoặc vay nhiều hơn vẫn sẽ có kết quả tương tự.
Đó là suy luận cần được kiểm tra.
3. Ký ức về thành công có thể đẹp hơn hồ sơ thực tế
Nghiên cứu của Daniel J. Walters và Philip M. Fernbach đăng trên PNAS năm 2021 ghi nhận người tham gia có xu hướng nhớ kết quả đầu tư tốt hơn thực tế và nhớ giao dịch thắng nhiều hơn giao dịch thua. Những sai lệch ký ức này liên quan đến sự tự tin quá mức và tần suất giao dịch. PMC
Nghiên cứu không trực tiếp chứng minh điều gì về mọi nhà đầu tư bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nó gợi ra cách kiểm tra hữu ích: xem hồ sơ đầy đủ thay vì chỉ dựa vào ký ức về lần thắng lớn.
“Mua 1,5 tỷ, bán 1,8 tỷ” là chênh giá 300 triệu đồng. Muốn biết lãi ròng, còn phải trừ thuế, phí, lãi vay nếu có, sửa chữa và chi phí liên quan. Muốn đánh giá hiệu quả, cần biết cả thời gian giữ và số vốn thực bỏ ra.
Giá được môi giới báo cao hơn cũng chưa phải lợi nhuận đã hiện thực hóa.
4. Năm dấu hiệu tự tin đang đi trước bằng chứng
Những dấu hiệu này là gợi ý tự rà soát, không phải công cụ chẩn đoán tâm lý.
5. “Tôi làm nghề này lâu rồi” vẫn cần hồ sơ mới
Kinh nghiệm ở nhà phố không tự chuyển thành hiểu biết đầy đủ về đất dự án, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc nhà hình thành trong tương lai.
Tài sản khác có thể kéo theo quyền sử dụng, chi phí vận hành, người mua cuối và thủ tục khác. Ngay trong cùng loại tài sản, vị trí, tình trạng pháp lý và thời điểm mua cũng có thể thay đổi đáng kể kết quả.
Kinh nghiệm có giá trị khi giúp đặt câu hỏi tốt hơn, nhận ra giới hạn hiểu biết và tìm đúng người kiểm tra bổ sung.
Nó trở nên nguy hiểm khi được dùng để miễn cho mình những bước mà người mới vẫn phải làm.
6. Ghi lại cả lý do mua và điều có thể khiến mình sai
Trước giao dịch, hãy viết ngắn gọn:
Nội dung cần ghi | Câu hỏi cụ thể |
|---|---|
| Lý do mua | Mình đang kỳ vọng điều gì? |
| Bằng chứng | Dữ liệu, tài liệu nào hỗ trợ kỳ vọng ấy? |
| Giả định | Điều gì phải xảy ra để kế hoạch thành công? |
| Điểm có thể sai | Thông tin nào sẽ làm thay đổi nhận định? |
| Nguồn lực | Có đủ tiền duy trì nếu phải chờ lâu hơn? |
Dự kiến cho thuê một mức giá thì cần giao dịch thuê so sánh. Kỳ vọng hạ tầng thì cần xác định giai đoạn triển khai và nguồn thông tin. Dự tính bán lại thì phải hình dung người mua và khả năng chi trả của họ. Khi có dữ liệu mới, đối chiếu với ghi chép ban đầu. Đừng đổi lý do từ “lướt ba tháng” sang “giữ mười năm” chỉ để né việc thừa nhận kế hoạch cũ không thành, nếu chưa có nguồn lực cho kế hoạch mới.
7. Tìm người có thể phản biện
Một người không hưởng lợi từ việc mình mua có thể giúp soi phần đang bị bỏ qua.
Hãy yêu cầu họ chỉ ra giả định yếu, hồ sơ thiếu, chi phí chưa tính và tình huống mình buộc phải bán. Có thể cần những người khác nhau để kiểm tra pháp lý, giá, kỹ thuật và phương án tài chính.
Ý kiến phản biện vẫn cần bằng chứng. Không ai chắc chắn đúng, kể cả người lạc quan hay người cảnh báo. Trách nhiệm của người ra quyết định là hiểu các lập luận, kiểm tra dữ liệu và lựa chọn theo nguồn lực của mình.
8. Khung kiểm tra iProtect: Năm câu hỏi sau một lần đầu tư thắng
Thành công trước đây đáng được ghi nhận. Nhưng giao dịch tiếp theo vẫn cần hồ sơ, phép tính và giới hạn rủi ro riêng.
Một lần thắng lớn là kết quả của quá khứ. Sự cẩn trọng là việc phải thực hiện ở hiện tại.
iProtect – Khám phá rủi ro trước. Tìm giải pháp sau.
